2018年12月12日星期三

領展出售商場分析及估值更新 2018

今晚 (12/12/2018) 領展公佈了出售 12 個商場的細節,

買方再次為基匯資本為首的集團, 總作價 120.1 億港元

12 個物業為:
鴨脷洲物業、秦石物業、幸福物業、景林物業、利東物業、明德物業、山景物業、兆禧苑物業、太平物業、華明物業、華心物業及橫頭磡物業。

這 12 個物業在 2017-2018 年 9 月時的估值約為 92 億。因些, 這單買賣會有 32% 的溢價, 或賺約 27.9 億。此數未計交易費用, 估計大約是一至兩億元。

交易預計在 2019 年 3 月 31 日成交。

這單 DEAL 發生什麼?

首先, 我們了解一下賣出的是什麼場. 下圖左手邊是2016年時的估值排名.


除了山景場是估值頭50位以內,其他場的估值排名接近 90-110位。其中太平邨之商舖與停車場更接近榜尾。

再看看這些場 6 年來的估值:


2012 年才 32 億的場今天可以以 120億賣出, 升幅達 4 倍。

從學會拍擋 E 小姐的 DATABASE 內抽出資料來看, 出售這些場將會未來為領展的帶來 3.5 億元的租金收入損失.

而這些數字. 每股來看是什麼:
  • 120 億 = 每股 5.76 元
  • 5.76 元當中有 3.9 元是商場的價值, 1.9 元是交易利潤
  • 1.9 元的利潤或可以增加領展的每股資淨值 1.8 元多 (扣除交易成本)
  • 3.5 億租金損失等於每股派息 $0.166-$0.167 元左右
  • 3.5 億租金在 92.2 億估值是 3.8% YIELD;
  • 3.5 億租金在 120 億估值是 2.9% YIELD;
  • 只要把賣回來的錢投資在 3.0% 以上回報的項目就有利可圖了.
領展有個優良傳統的, 就是每次每單位分派都要增加的 (DPU).如果DEAL 在 2018年 3月完, 2019年 7月公佈中期業績前, 要完成一單重大收購 (之前已公佈的北京物業, 預計回報率亦有 4.8%), 亦要大量回購及註銷股票來維持 DPU GROWTH 的傳統。

非常粗略估計, 領展要用70-80億回購才能維持分派.

因此, 我預計這 DEAL 套回來的錢會:
  • 大部份要來做回購;
  • 小半份拿來減債;
  • 支付北京項目。
今晚, 再加上用了早前中期業績報告的數據, 我重新為領展做估值. 估計 2019 年3 月 31日的估值為 $91.9 元, 較現價有 15% 折讓吧.

個人投資

再次除去道德考慮, 有鑑於其管理層極為進取, 我原先打算減持的 823 股票會轉為持有。

本網頁純屬網誌,一切言論純粹是個人意見。本人亦無法保證網誌內容的真確性和完整性。無論在任何情況下,不應被視為投資建議,也不應被成要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦。 讀者一切的投資決定以及該投資決定引致的收益或損失,概與本人無關。

本人或持有本網誌所提及的資產的長倉及短倉及衍生工具, 並會在亳無預料下買入及賣出。本人對持有的資產內容偏頗,讀者應運用自己的獨立思考能力理解內容。


筆者不是證監會持牌人士,不會提供亦不是提供任何投資意見

2018年12月6日星期四

談談近況

有讀者關心我最近為什麼小了文章,連 823 / 2382 都沒有跟進了,是不是因為市況太差? 今天抽到丁點時間可以跟大家談談近況,報個平安。

1. 講工作
工作了很多年的崗位經歷了高高低低,最近終於來到尾聲了。自六月起,對於現在工作的前景一直不算明朗,無論是個人還是公司都不停 explore 多些生意及工作機會。終於在月前可以 settle 下來,很快便可以在相同的公司,完全不同的崗位上工作,實屬難得。這兩星期不停在忙辦公室物件搬運,一個經理原來最少都有十箱 A3 文件搬走。新位置很好,但預計會相當繁忙,可能也要同大家告別了一陣子。

期間也有拋個身出去見下工,當然俾人壓下價,了解下市場情況。見了大小企業的老闆,似乎來年本港的經濟不太樂觀,大家都要小心為上

2. 講移民
既然香港難撈,我又將移民計劃從床下底拿出來了。我的專業在外國很吃香,而且我的英文水平不太差,所以期間也找到了幾個工作機會,包括了歐洲國家及澳洲。但最後還是決定在香港留多一會,看看情況如何。群組每天都在發放 hk is dying 的信息 ( or sometimes hk/us stock market / 舜宇瑞聲 is dying),如果心力不夠,都很容易受影響。有幾位組員受不了,都自行退組了。

3. 講育兒
小兒快到兩歲,跟他報了不同學校的 PN 班 interview。由於他是大 B,又精靈,基本上間間都收了。我還未下到決定, 一概給予留位費,容後再算。

整個 9-11 月每星期都要幫他準備面試,忙到一個極點,那有心情去寫 BLOG? 見他 interview 表現一次比一次好,到後期像是去幼稚園玩一玩,心才安落下來。

但說穿了,interviewing a baby less than 2 years old (some are 1 year old only) is a ridiculous joke. This is Hong Kong, you either join the game, or go away. 這個問題又 LINK 上了第 1 第 2 點了。

4. 講寫作
期間 blogger 方面收到大量工作,包括推廣虛擬貨幣、推廣細價股、專欄寫作、報章訪問、電台訪問等等,我還是一個個把他推掉。還是接了舊書新版,及一本關於美股的新書寫作,基本上,時間是除了工作、育兒、就是工作。

5. 講身體
不知道是否 1-4 太 chur 的關係,身體有點不對勁,去了醫院檢查一下,怎知要即時做個小手術,一抖便是一星期了。現在努力改改生活習慣,吃清一點,人老了,不到你不服輸。

6. 講投資
大家都可能好關心我 (或者不小心參考了我) 的投資。我的 portfolio 高位是在 6月11日,當時 823,2382, 美股市價都很高。近月低位則是 11月20日,5 個月內,realized / unrealized profit 差不多不見了 50%。整體仍然有很高的 profit,在於重倉在 823 內。中間還用期指期權作對沖,又抽出資金短線買賣 823,又把一些高風險美股套現,才可控制利潤減小在 50% 以內。大家都可能關心我還有什麼持股,在此又表列一下:

- 823
- 2382 (沒減)
- 2018 (減了一半)
- Nvidia
- Netflix
- Visa
- Lulumelon
- Autohome
- Tesla
- 東江
- 700
- Maple tree
- 期指沽空

2382 我仍覺得毛利會改善(或要一年時間),我對他出貨量的監察亦正常,所以沒有太大動作。平均買入價 $115, $70 元沒了 4 成在帳面,當然不太好受。但也沒有太大的 feeling 可以 drive over decision. 仍然可以等下。

投資仍是訓練 EQ 的長期作戰。

2018年11月12日星期一

著作新版: 《倍升股投資攻略》

多謝各讀者的支持,小弟上一本著作,《不離地的股票投資哲學與實踐》

已成功售出兩千多本,所以有空間再製作新版。

今次製作新版,書名已改為《倍升股投資攻略》。書內第六節提及到的 Apple / Facebook 更早已達到倍升的效果。除了一改書名及封面設計以帶來新鮮感之外,出版社及小弟亦對書內大部份跟時間有關的內容作出審視及更新,好讓新買到的讀者能夠參考最新的資料。主要內容更新如下:
  •          通貨膨脹數據
  •          指數成份股及比重
  •          生活股的股本回報
  •          建設銀行的財務數據
  •          東昇持股的股價圖
  •          Tesla / Apple / Facebook的最新情況及分析等等

書本已經放在各大書店的當眼位置了。錯過之前版本的讀書可以到書店買一本支持一下。另外,我知道有讀者已有舊版,仍然買一本新版收藏作支持,小弟十分感激。

以下是今次新版的序言:

筆者 20171月出版了《不離地的股票投資哲學與實踐》,承蒙各位讀者厚愛,書的第一版在頭一個月已經差不多賣清,然後迅速印刷第二版。

經過了一段時間,此書的第二版也差不多全數出售,所以筆者便與亮光文化洽談出第三版、並進行書名、封面及內容更新的可能性。

當年我寫這書的時候,我是想跟大家分享東昇在投資路上如何一步一步建立自己的投資組合。寫第一版的時候,我把知識分享放在第一位,而且特意令很多書內的知識都跟時間性是沒有影響的。所以到了2018年,我覺得只要把這書來一些小部分的資料更新,而其他書內的原理及理論均不受時是時光飛逝所影響,此書仍有很大的參考價值。

再版的時候,亦有機會重新檢視此書第六章所提及過一些東昇持有的股票的表現。成功並非僥倖,當年我寫第一版書的時候,的確嚴選了數只我深入研究的股票,透過詳細的分析,然後把他們加入我的投資組合。一年半的時間過去了,第六章介紹的蘋果、領展、FacebookTesla 股票均有不錯的表現。而當年第六章曾提及過的滙控及建設銀行股票需要注意的地方,也隨時間應驗了。

到了現在201810月,我沒有忘掉初衷,仍希望這書能夠作為你的小工具,幫助你投資上學習。

最後我還是把這書送給我最愛的兒子小東昇。寫第一版的時候小東昇還在媽媽的肚子內,現在他已經快要兩歲了,是一個十分活潑可愛的小孩子。



2018年10月22日星期一

用港珠澳大橋去駕車去澳門 (Part 1 測試中)

你是否在香港開車開到悶?

你是否不喜歡坐船去澳門?

你是否想試試在新的大型基建上駕車?

我有以上三個疑惑。上星期五, 有一位學生在 whatsapp 發送了以下宣傳片結我,介紹港珠澳大橋澳門口岸泊車轉乘計劃。

官方宣傳片如下:

雖說此安排不是極為方便及便宜,但我對他很有興趣,故此我決定一試申領牌照。

據我的理解,香港車主流程如下:

1. 先在網上經運輸處申請牌照 + 禁區紙 (1 站式,一年牌照 $540,一個月則 $45)
需要輸入: HKID / 車牌 (本人持有) / 中英文名電話地址 / 出生日期 / 性別 / 駕駛執照號碼 / 傳動系統等等
https://www.gov.hk/tc/residents/transport/crossboundary/parknride.htm

2. 網上付款,等 12 個工作天

3. 得到牌照許可後,可以到以下網頁預約車位:
https://hzmbparking.dsat.gov.mo/pbs/UserAuth/LogOn?ReturnUrl=%2fpbs%2f

4. 購買澳門 / 內地汽車保險。以下網頁有提供那一家公司可以一次過買到澳門+內地汽車保險
https://www.hkfi.org.hk/hzmb/list.html
據新聞報導,7 天車保大概 $300 元,一年則大概 $3000 元。

5. 將所有上述資料到以下內地網頁備案,獲得許可的 QR Code。
http://bridge.zhcgs.gov.cn/

6. 完成後,帶齊文件及貼上禁區紙 / QR Code,可以出發了。

至於還有如何從香港上橋,清關,右上左落,到澳門後如何泊車,我還在研究中,請密切留意之後文章,會一一解述。

如果我今天申請,最快應可以在 11月9日得到 permit,看看我 11月 到 12 月可否直播自駕情況。

多謝收看。



2018年9月28日星期五

五十萬實戰倉 - SEP 18 - 三年結 (NAV: 155.2) +55.2%

話咁快呢個BLOG 已經 3 年.
今天來個三年結吧:

持倉:

分佈:


*港股價格均為 928 收市價 
*美股價格均為 927 收市價 

在過去一個月此倉買入了 25  Tesla,作價 $275元。
另外整個上半月都有在沽空期指4次,獲利 $18,570現在空倉。

Major 期指 Proof:



**另有之前的 匯控 /中銀 / 恆生 Apple / Jetblue / iBond / AAL / ADI / 國泰航空 / 港交所  / 平保 / 瑞聲 / 通達 / Tesla  / 閱文 / 中軟國際 / 騰訊 及一眾IPO 等已實現的盈虧,不在此重覆  
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已公佈及收取的股息:   $32600 (6.1 / 3 

計及手續費、佣金及稅項 ($10,300, ~2.0%)累計股息後組合由 $500,000 變成現值 $775,777 左右,由開倉計升了 55.2%, 比上月前跌了 2.5%;當中持有現金 $109,400 左右盈利為 $253,474 (已實現 +實現)資金投入為 86%

組合同期恆指升了 26.2% (from 21,950);  道指升了60.5% (from 16,472);
由於組合有投資港股及美股並有計及股息及手續費表現比兩地股市跑贏一點。

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組合回報及管理
今天是這倉的三年結了。早前受惠於牛市,回報已遠超越原定計劃,  55%, 好過期望的目標多出差不多兩倍有多  (期望的目標是三年有 26% 是基於樂觀估計我持有的企業股份每年盈利只有10% 增長)。此外,成功將此倉投資減到只有數隻 (三隻港股四隻美股零聲小期指), 在這兩個月在恆指波動普遍向下的情況下,仍有較穩定及展性出其防守性的表現。

9
13日收到東江集團的股息600元。

在這個月,上半月港股先來個調整,下半月再來個大反彈,很明顯是期指市場好友淡友大戶再角力。隨著貿易戰升溫,人民幣匯率向下,熊市來了的聲音不絕,恆指在本月先試低位26,000 點左右,到今天收市反彈至27,700 左右

雖然大市基本面正常及估值不貴 (PE = 10-11)
,但市場彌漫著恐慌及不安的情緒,熊市已來的觀點逐一浮現。我個人還看基本面,對大市仍感審慎樂觀的,所以沒有特別調整正股持有策略,但仍會用沽空小期指來應對跌市的情況。

港股略評
領展
上月寫
領展在月內 66日公佈了業績,分派屬預期之內,但估值則遠超過市場的預期。每股資產淨值高達83元多,當天公佈業績前的市價則71元多,相對公佈的淨值14元多的折讓。當天業績公佈後不在此倉買入相當多的領展東昇班的同學們都一起見證了。

然而,可能是因為市場擔心估值時 (cap rate) 可能太低,領展的自身估值有過高的危險 (Over-valuation),再加上息率已低達3.5%領展的股價仍會跟已公佈的淨值有一定的折讓。不過隨時間過去,中期業績又快來了,投資者亦會懂得展望下一年的增長,再加上在領展的回購助力下,領展的股價在大市風風雨雨中仍在月前創下了歷史新高 $78.2。及後由於美國國債息率上升,在國債息率及領展股息率息差收窄情況下,領展股價出現一個較深的回調,大約是高位的 10%我視這些都是個人入貨機會,在私人倉內跟同學見證了買入一些領展。

本星期二領展在收市後公佈了擬就資產組合進行評估,藉以優化資產組合,已委聘匯豐作為財務顧問及戴德梁行作為房地產顧問。再加了市傳展將會購入深圳的怡景中心城。投資者憧憬這一系列的行動會再能提升領展的估值以及租金收入,所以星期三領展單日升了 4%,是近年小見的單日升幅。

數月前寫:
關於領展,我通常會在其公佈業績後的兩三星期內在其網頁下載到,再對下一財政年度進行相同的估值。估值已完成了,我個人對他的估值為 $93元。如果你想信有一天價值會回歸,在69 -72元之間浮動中的市價仍是一個很理想的買入空間。

有關領展的分析文章,視頻,可以參考以下連結。當然如果你參加了我的東昇班,你更可以自己學懂這一套相同的估值方法。

Topic 1: 領展最新股值
Topic 2: 領展回購股本變動以及對分派的影響

騰訊
$420元的騰訊是在業績前的一波下跌時買入業績後有一刻見高過  $420元的但沒有任何處理。由於業績正常不過不失,在正常此倉的配置下,短期內應該不會買入或賣出騰訊。
期內騰訊公佈了中期業績,其實是不過不失。按GAAP 盈利下降 2%, 按非GAPP 盈利增長則 20%市場解讀業績為一般般,所以股價不振。預計短期內受政策風險 (限制青年玩網遊時間及增長放緩等憂慮,股價難以挑戰 $400。長期展望則仍然十分正面。

至於在監管遊戲方面,最近在 tam1234 譚兄的 blog 到見到一篇頗特別的見解,在此單大家分享一下:

之前寫 
之前增持騰訊是仍看好其增長,及未來其 Fin tech 的能力。業績顯示我的看法正確本期季度業績也再次反映其瘋狂盈利能力。大行紛紛更新其目標價現在已有有最小 間大行超過 $500 多元。半年內騰訊曾跌至 $360 相信實力及心理質素差點的投資者已可能給震了。事隔數月, 騰訊已爬升到最高 476 元。港股見頂後受美股連日大跌影響也今跌,有一天急跌了 1600 點。在風險管理及長遠增加現金的情況下,我決定在跌市的頭 3 天減持。所以騰訊則在 $430 - $440 間放走了。還看大市氣氛及估值有機會時,我會買回騰訊的。

唯一危險的地方是此股經常在 PE 50- 60x 位置交易。市況好時,高 PE 當然可以維持。市況不好時,此類股份最容易被人拋售。由於市值大,PE 高,如牛市玩完時,要質低指數最好是找其下手,即使日後騰訊盈利仍能維持及增長,只要市場信心不夠,在較為理性 PE 20-30x 位置交易此股,跌幅也可以十分驚人。

東江集團

東江集團是新加入此倉的股份。他是一位 Blogger 提及過的。然後我也做了簡單的分析。我結論此股仍受惠於各種電子消費品銷售暢旺,未來幾年仍可對其塑膠業務有可觀的增長來源,因此我投了信心的一票。說真的,他真的很像通達集團 (0698.HK)。但這股的成交量比通達集團更小。在基本因素正常下,持有他只能寄望此股管理層正正常常,小用財技,才可以持續地跟他成長的。其成交之小,波幅之大,實在未必適合一般散戶持有。

在貿易戰的陰霾下,東江在這月內也跟隨其他月前被洗倉的手機供應商股洗倉了。暫時按兵不動。

美股略評
Nvidia
上月寫:
Nvidia 最新一期業績是好,盈收大增不過公司對下一季的盈利指引較為保守,公佈業績後曾波動一輪。當投資者消化後,smart money 仍會找到此股,股價近日再創出新高。

果真如此,有同學把握了買入機會,此股月內創出新高 $285.22.


Netflix
Netflix 這隻股票說來可惜及可笑。話說上年 8 月在東昇第二班已提及 Netflix 獨特之處賺錢模式,潛力,以及現在不高的滲透率。當時 Netflix 的價格只是 $170元,但我自己無論在此倉或是私人倉都是沒有買入到 Netflix.  好了最近公佈的業績仍有增長,拖到了 $320元才買入。暫時仍會持有的。Netflix現報 $380,表現正常。
Tesla
Tesla 業績公佈顯示仍有重大虧損。由於近年已習慣 Tesla 在公佈業績後股價大跌所以我也順理成章地在公佈業績前賣出 Tesla,且看在下季業績公佈前,有沒有機會做一些投機獲利的動作。
不過今次有點被 Elon  Musk 擺了一度,中期業績後他在個人 Twitter 公佈 Tesla 可能會進行私有化,定價 $420而且已找到了買家。消息一出, Tesla 股價急升至 370 元左右,把我的淡倉殺得 7788。其後有報導指出  Elon  twitter 公佈非官方的股價敏感資訊有違規則,亦有報導指出 Elon  身體有毛病,再加上有主要股東指出現在私有化未必對Tesla 最有利,以及有 報導指董事會成員對 Elon 種種行為頗有微言,想削減其權力。種種不利因素令 Tesla 股價近日已跌穿 300元。散戶(包括我自己)一不小心,隨時又被股價波動的浪玩弄一番。

隨著 Model 3 的產量不斷增加,我個人分析 Tesla 在今年內會有機會虧轉盈,直到那一天這消息公佈出來時,相信 Tesla 的股價可以爆炸地上升一到兩天。在今年餘下的時間,我仍然會默默地推算這一天去來臨,好等我再在 Tesla 身上再撈一筆。

本月眼見 Tesla 低見 $275,實屬超值,買入了 25 股。一兩星期已見過 $311。執筆時,美國 SEC 定就上述 Elon Musk Twitter公佈非官方的股價敏感資訊有違規則作出起訴,TESLA 現在場外跌了大約10%。由於我仍未平倉,可以說又被 Elon 擺了一道。這25股仍應會持有,等待業績公佈。


大市
個人不將大市看得好牛,已多次不同平台,文章,直播,場合發表了,不重複。大市現在的市盈率在10-11倍,息率則有3.6-3.8%。估值屬正常偏平宜水平,一點也不高。

其他
另外不在這倉現在持有:
  • 領展 [非常重倉]
  • 舜宇光學(2382.HK
  • 瑞聲科技(2018.HK)
  • 友邦 (1299.HK)
  • 福壽園 (1448.HK)
  • Amazon (AMZN)
  • Maple tree Reit (RW0U)


東昇班
現在只會有視頻教學系列。如對視頻教學有興趣,可以看此 然後 email  hkgconsumer@gmail.com / facebook message 跟我聯絡。 至今已收了過 170+ 名學生了。透過東昇班,你可以很快學憧股票市場如何運作、看到財務報表、了解尋找及持有倍升股的心法及得悉我對我的核心持股的估值方法及見解,從而建立自己的  portfolio。此portfolio 升市表現正常,跌市時展示出強勁的防守力。

免責聲明
本網頁純屬網誌,一切言論純粹是個人意見。本人亦無法保證網誌內容的真確性和完整性。無論在任何情況下,不應被視為投資建議,也不應被成要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦。 讀者一切的投資決定以及該投資決定引致的收益或損失,概與本人無關。

本人或持有本網誌所提及的資產的長倉及短倉及衍生工具並會在亳無預料下買入及賣出。本人對持有的資產內容偏頗,讀者應運用自己的獨立思考能力理解內容。
筆者不是證監會持牌人士,不會提供亦不是提供任何投資意見

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筆者不是證監會持牌人士,不能提供任何投資意見。

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東昇 是土生土長的香港 80 後,和很多香港人一樣,沒有家底,畢業後所有事都是靠自己的。19 歲開始投資股票,27歲獨力上車,現在向財務自由第一個milestone努力中。 希望在此分享投資心得及經驗。 我這個實在的上車故事,總可以給人們一些不離地又沒有嘩眾的分享吧? 歡迎留言/電郵,一定解答。 Contact: hkgconsumer@gmail.com