2017年1月31日星期二

778 置富 REIT 業績短評

置富產業信託早前公佈了 2016 年業績,由於自己持有 823 領展及 778 置富,置富的數據值得參考。823 領展要留待年中才公佈業績。

置富 2016 的主要表現:

總收入: 1975.4M (+5.0%) Year-to-year (YoY, 按年增幅)
可分派收入:935.2M (+5.7% YoY)
每股資產淨值: HKD: $12.90 (+1.1% YoY)
估值:36368M (+1.3% YoY)
出租率: 96.7% (下降 2.1%)*
每股分派:HKD: $0.4923 (+5% YoY)
零售的資本還原率:4.7% (自2011年來不變)
商場租金收入: 1437.9M (+5.5% YoY)
其他收入(包括停車場收入):195.2M (+4.9% YoY)
淨停車場收入增幅:+8.8% YoY
扣除成本的物業淨收入: 1409.8M (+6.5% YoY)
借貸有效利率為: 2.4%
2017 租約期滿的商鋪: 43.8%
必須品商戶: 佔 60%

* 因期內的和富薈有改善工程,令出租率下跌。

我的觀察:

  • 在全港銷貨總額下跌 8.7% 的時候,總收入仍有 5.0% 增幅,令人滿意;
  • 受惠加強了的成本控制,可分派收入有 5.7% 增幅。成本對收入比率下降了 1.1%,至 26.4%;
  • 受有改善工程影響,加上頭 5 位的大場有 4 間的出租率有下跌,令估值後的總淨值只有 1.3% 增長;
  • 因期內發行了新股 1200 多萬,有攤薄效應,故此每股的資產淨值只有 1.1% 增長;
  • 值得留意是出租率會否再下降;
  • 雖然下半年分派輕微減少了(以往也有),但2016年總分派仍增加了 5%,十分不錯;
  • 停車場收入仍然強勁,增加 8.8%;
  • 借貸有效利率維持在 2.4%低水平,唯要留意加息的影響;
  • 有一亮點是來年 2017 年有 43.8% 的鋪要續約,以之前平均續約增幅為 14%,2017 的期望租金收入增幅不容輕視;
  • 過往置富的改善工程能夠為商場帶來大量的價值,據我跟我讀者用跟 823 一樣的方法分析,和富薈現2015年呎租只在 $16 元,裝修完新造的租約隨時可加租至 $40元,收益大增會在 2017 以後反映,現價並未反映;
  • 另一亮點是置富計劃改良旗下第二大的置富嘉湖,嘉湖是置富旗下最大的商場,2015 年呎租只在 $30 元;提升之後,相信可以跟第一城,馬鞍山廣場的呎租看齊,至$50 元,租金的潛在升幅有 60%;我在 823 領展的數據顯示天水圍天澤商場平均呎租為 $70 元,嘉湖的 $30 元呎租實在是極度偏低
  • 股價 9 元計,過往息率有 5.5%,十分吸引;
  • 股價 9 元計,P/B 則為 0.7,也十分吸引,比領展低得多;
  • 我個人維持持有 778,如股價下跌,派息率上升,更會考慮增持。
  • 置富 9 Feb 除淨,1 Mar 派息。
以下 extracted from 置富 presentation slides to investors:





source of references: 
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20170126171811511691100_tc.pdf

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13 則留言:

  1. 多謝分享,幅圖顯示cap rate係4.7%, not 4.4%?

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    1. 謝早月兄,手文之誤,已改,謝謝。

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  2. 關於以823天澤與778嘉湖的呎租作比較,O2有點不明白
    想請教一下,823是以IFA來計算面積,778也是用同一基準嗎?
    另,你計算出來的天澤呎租70元,是假設了302個泊車位是零收入嗎?

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    1. 關於停車場的收入, 不是假設是零. 由於我未詳細研究時租及月租比例, 所以每個車位會假定一個月收入. 這樣, 天澤的呎租就不會OVER-ESTIMATED.
      778 也是用IFA.

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    2. 由於領展車位位於全港不同地段,要分開計算但沒有原始數據是很難的,建議一簡單方法計算,總車位年收入 除以 車位數量,就可得每車位年收入,然後乘每個場車位數就可得每場平均車位收入,作為參考

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    3. This is a good idea. 其實我地開慣車也會有感覺到領展的車場月租及時租的收費是多小,所以假設應該不差太遠遠。讓我也用 link 仔兄的方法計一計作比較!

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  3. 43.8%續租可以係有危又有機,如果一直順境可以全部都有理想加幅,咁今年業績一定好靚仔

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    1. THANKS MIKE. 778 / 823 有趣之處是公佈業績及資料時間大不同. 據 823 最近的資料, 以作參考, 相信 778 續租時仍可以有溫和的增幅. 我估計 10-14% 左右.

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  4. 住喺天水圍, 經常行銀座和幾個領匯商場. 感覺銀座人流係多咗既, 亦有收入新租戶, 食既選擇係多咗. 不過話置富改善工程有好大成效, 我就難以認同. 比起領匯既改善工程, 我覺得置富只係更積極引入新租客, 但商場裝修, 格局基本上係冇大改善. 而且有部份舖位, 商戶走咗之後一直空置多月, 似乎管理層亦無力引入新商戶填補. 感覺上置富講就天下無敵, 做就有心無力.
    相反, 領匯既商場真係積極好多, 改善工程完成後係唔同晒, 空舖亦好少見, 人流亦比銀座多. 講執行力, 似乎領匯高置富好多班.
    加上置富債務高領匯10%有多, 相比之下, 領匯似乎更為優勝.

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    1. 多謝 MHC 的資訊. 我決定親身去看一看!

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  5. Hi 東昇兄
    剛看完facebook 直播,有點問題想請教一下。
    1. 我在 aastock 看 778 的資料,發覺沒有"折舊",看年報也沒有。是否 not apply on reits?
    2. 如果不以"折舊"去反映溢利,那麼當年有商場工程會否特然大幅影響當年派息能力?而使到難以比較每年數字。
    3. 資本還原率:4.7% (自2011年來不變)。我參考它的定義,是否可簡單理解為(租金收益率= 收入(未減成本) / 總資產 )?
    而近年房地產 (特別係住宅) 大幅上升,而租金跟不上,租金收益率下跌,而reits 的 cat rate卻沒有下降,是否低估了 reits 的價值?

    ref:
    http://www.aastocks.com/tc/stocks/analysis/company-fundamental/profit-loss?symbol=00778
    http://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E7%8E%87

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