2017年11月29日星期三

領展出售商場分析及估值更新

昨晚 (28/11/2017) 領展公佈了出售 17 個商場的細節,

買方為基匯資本為首的集團, 總作價 230 億港元

17 個物業為:
長亨商場                      現崇山商場
H.A.N.D.S (安定及友愛)        葵芳廣場
啟業商場                      葵盛東商場
錦泰商場                      麗閣商場
李鄭屋商場                    利安商場
石籬商場                      順天商場
大窩口商場                    青衣商場
慈正商場                      雍盛商場 
這 17 個物業在 2017 年 9 月時的估值約為 152 億。因些, 這單買賣會有 51% 的溢價, 或賺約 76 億。此數未計交易費用, 估計大約是兩億元。

交易預計在 2018 年 2 月 28 日成交.

這單 DEAL 發生什麼?

首先, 我們了解一下賣出的是什麼場. 下圖左手邊是2016年時的估值排名.












套入我 8 月時做的 CUMULATIVE 估值圖, 賣出的場大約在 (非常大約):



再看看這些場 5 年來的估值:


2012 年才 50 億的場今天可以以 230 億賣出, 不到你寫個服字.

從學會拍擋 E 小姐的 DATABASE 內抽出資料來看, 出售這些場將會未來為領展的帶來 6 億元的租金收入損失.

而這些數字. 每股來看是什麼:
  • 230 億 = 每股 10 元
  • 10元當中有 6.5 元是商場的價值, 3.5元是交易利潤
  • 3.5元的利潤可以增加領展的每股資淨值 3元多 (扣除交易成本)
  • 6 億租金損失等於每股派息 $0.25-$0.27 (為什麼不是0.27元 啊?因為管小17個場又慳回燈油火蠟 $0.02左右,不想詳細解釋了)
  • 6 億租金在 152 億估值是 4.0% YIELD;
  • 6 億租金在 230 億估值是 2.6% YIELD;
  • 只要把賣回來的錢投資在 3.0% 以上回報的項目就有利可圖了.
但領展有個優良傳統的, 就是每次每單位分派都要增加的 (DPU).如果DEAL 在 2018年 3月完, 2018年 7月公佈中期業績前, 要完成一單重大收購, 或要大量回購及註銷股票來維持 DPU GROWTH 的傳統.

非常粗略估計, 領展要用一百多億回購才能維持分派.

因此, 我預計這 DEAL 套回來的錢會:
  • 半份拿來做回購;
  • 小半份拿來減債, 加息周期嘛;
  • 小半份年來收購, 可能是大陸項目.
今天, 再加上用了早前中期業績報告的數據, 我重新為領展做估值. 估計 2018 年3 月 31日的估值為 $74 元, 較現價有 5% 折讓吧.

個人投資

除去道德考慮, 有鑑於其管理層極為進取, 我今天將所有的置富(0778)股票轉買了領展.

本網頁純屬網誌,一切言論純粹是個人意見。本人亦無法保證網誌內容的真確性和完整性。無論在任何情況下,不應被視為投資建議,也不應被成要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦。 讀者一切的投資決定以及該投資決定引致的收益或損失,概與本人無關。

本人或持有本網誌所提及的資產的長倉及短倉及衍生工具, 並會在亳無預料下買入及賣出。本人對持有的資產內容偏頗,讀者應運用自己的獨立思考能力理解內容。


筆者不是證監會持牌人士,不會提供亦不是提供任何投資意見。

2017年11月25日星期六

五十萬實戰倉 - 十一月結新高 (+51.4%)

因為我已知道下星期會異常繁忙, 所以我想早一點為此倉寫月結.

我想以今天 (25/11) 實戰倉作一個小結

現有持倉如下:


*港股價格為 11 24  收市價美股價格為 11 25  收市價 

今個月此倉股票只有一單買賣, 就是在11月2 日以$292.65 增持了 20 股 Tesla. 下文再解說. 另外,除了有上月帶過來的小期指外, 於16/11 以28,928點加倉一張小期指, 再於 23/11 以30,065平倉,獲利 $11,370. 連同之前累積的利潤及原有的一張小期指, 於 24/11 晚時, 期指盈虧為 26,156元。加倉此期指是因為收市後見騰訊業績很好, 但夜期竟然只升 13 點, 提供了一個絕佳的套利機會。翌日港股已高開百多點了。

proof for futures:

**另有之前的 匯控 /中銀 / 恆生 ;apple / jetblue / iBond / AAL / ADI / 國泰航空 / 港交所  / 平保 / 瑞聲 / 通達 / Tesla 轉倉/ 閱文等已實現的盈虧,不在此重覆  
--------------------------------------------------------------
已公佈及收取的股息:   $27,835 (5.6 厘 / 2 年
預計 2017 全年收取股息:      $12,200 (2.44 )

計及手續費、佣金及 ($7,850, ~1.6%),累計股息後組合由 $500,000 變成現 $757,000左右,由開倉計升了 51.4%, 比上月升了 14.2%當中持有現金 $118,000左右盈利為 $234,655 (已實現 +未實現); 資金投入為 $86%.

組合同期恆指升了 36.0% (from 21,950); 道指升了 43.5% (from 16,472);

由於組合有投資港股及美股, 並有計及股息及手續費, 表現比兩地股市跑一點。

---------------------------------------------------------------

組合回報及管理

踏進第26個月,這組合已成立了兩年多,受惠於牛市,回報已遠超越原定計劃 51.4%, 好過期望的目標多出兩倍 (期望的目標是兩年有 15.6% 是基於樂觀估計我持有的企業股份每年盈利只有10% 增長)。重倉的領展跟 Tesla (一攻一守) 仍佔總倉過 35多%,他們的表現好與壞直接影響本倉的回報。此外,成功將此倉股票維持在 8-9 隻, 易於集中研究及管理。11月此倉有領展除淨股息 $1.2元, 將於12月1 日派送

轉倉後的 Tesla 出現帳面損失, 否則此倉應大幅跑贏大市

恆指月內破頂升穿30,000點, PE 高見 16,息率低見 3%,個人認為持倉 86% 偏高。但港股持倉不算高。整倉仍有減持的必要

港股略評

領展在月內公佈業績, 遠好過預期。 大行紛紛更新其目標價, 以致股價上升。 昨天曾企在 $70元之上。 因本倉現金有限, 我只可以計算透過另倉買入大量領展, 否則此倉回報更高

有關領展的業績及我的買賣, 可以按此看到.

之前增持騰訊是仍看好其增長,及未來其 Fin tech 的能力。業績顯示我的看法正確. 本期季度業績也再次反映其瘋狂盈利能力。大行紛紛更新其目標價, 有些超過 500 多元.

唯一危險的地方是此股經常在 PE 50- 60x 位置交易。市況好時,高 PE 當然可以維持。市況不好時,此類股份最容易被人拋售。由於市值大,PE 高,如牛市玩完時,要質低指數最好是找其下手,即使日後騰訊盈利仍能維持及增長,只要市場信心不夠,在較為理性 PE 20-30x 位置交易此股,跌幅也可以十分驚人。我會持有他,但是也有隨時走人的準備,還看大市氣氛。月內騰訊也嘗試破頂, 高見 $440. 

騰訊進行閱文 (0772.HK) 的分拆活動,發售部份反應熱烈,凍結市場不小資金。上月提到我預計閱文反應好, 我在這倉用了 20000 多元現金做孖展, 認購 15 手閱文, 7 天利息 40 多元,結果分到 1 手, 即市獲利, 在此倉入帳 $8,950。

中國軟件國際 (0354.HK) 已開始爆發, 我也認為中國軟件國際能夠受惠中國的金融科技發展之路

美股略評

Google (Alphabet inc) 慢慢上升。不斷創歷史新高。續持有

Facebook 業績對辦, 也被炒起,創歷史新高。續持有

Nvidia 業績非常好,盈收大增, 股價以大漲小回形成時時創歷史新高。續持有以往 Nvidia 一直是 Tesla 的其中一個大供應商,負責部分自動駕駛系統以及觸控面版的部件供應。上星期,有消息指 Tesla 之後會採用另一家供應商 - Intel 的產品供應部件。消息一出之後,Nvidia 股價顯著回落; 但由於 Nvidia 仍有其他車廠的合作訂單,以及其遊戲、人工智能等領域前景仍好,股價受到一定的支持。中國禁止挖磺、Tesla 不再用 Nvidia 等等不利因素,估計會在打後數季的銷售數字輕輕浮現出來,應小心處理。

Tesla 早前公佈汽車付運數據, 產量創新高,達到 26,150 部一季 (即一年 100,000 部達標). 但當中分內是 MODEL X 11,865 部, MODEL S 14,065 部, MODEL 3 只有 220 部

MODEL 3 的產量遠低過市場預期. 但 TESLA 澄清產能沒有嚴重問題 由於資本支出很大, 付運很小, 我個人上月預計 TESLA 本月的季度業績一定很差 ,果然沒錯 TESLA 股價亦由新高下跌三成, 大大拖低此倉回報。但細閱其報告, 除了毛利下降令我擔心外, 其他的財乃數據均在我估算之內, 所以我沒有怕他下跌, 在期業績公佈後的下一個交易日,以低價買入多 20 股 TESLA。月中 TESLA 在公佈會推出 ROADSTER 第二代的超級跑車 (世界最快), 以及重型貨櫃車 SEMI, 股價得到了一點支持

TESLA 的業績直播, 可以按此看到.

大市

技術分析方面:恆指挑戰高位 3期多點後回落道指則不斷破頂中  / (DJI 24,000+)

中期方面,恆指試了250天線後一直造好, 如我上月所見已是牛三時期。月內更曾出現新股熱潮。

大市 P/E 再高一點, 股息率低一點, 資金流出以及有一些重大壞消息時就是 PARTY TIME OVER. 要密切留意。到時,我應該會來個 the big short

其他

另外不在這倉亦買入了 置富 (778.HK),領展,TESLA,A50 (2822.HK),中電 (0002.HK),AGNC 作長線儲蓄 / BB 基金之用。最近也成立一小堆金錢作牛三最後炒作,包括了期權長短倉,炒作九倉分拆 (0004.HK),炒作廣汽 (2238.HK)、金茂  (0817.HK),貪吃中移動 (0941.HK) 特別股息、中信大錳 (1091.HK)、貪吃陽光房地產基金 (0435.HK)特別股息、舜宇光學(2382.HK)、銀河娛樂 (0027.HK)、中國人壽 (2628.HK)、平安 (2823.HK) , facebook (FB)  LONG CALL 等等。也有 PUT 比亞迪及昆能。我也幫BB 基金買了小小 blockchain 貸幣, 想不到三個月可翻一翻。

炒作廣汽 (2238.HK,+9%)、金茂  (0817.HK,+13%)、銀河娛樂  LONG CALL (+252%)、騰訊 LONG CALL (+140%)已賣出、平安 (2823.HK)  LONG CALL (+350%), 獲利很好。而因要資金掃入領展, 九倉我等不到其分拆, 賣出只獲微利。昆能被剔出恆指後股價下跌,但我也只獲微利。 比亞迪 PUT 當然是帳面有損失。

中移動 陽光房地產基金 (0435.HK)特別股息等等則在除淨後跌穿買入價。舜宇光學被公佈加入恆指後也獲幾成帳面盈餘。舜宇光學下一個催化劑會是拆細交易股數。

這次的恆指加入、剔出估計尚算準確, 策略安排成功。



不經不覺已講了數次。有很多參加過的學員覺得物超所值, 因為小小的付出就可以學到一些有用的知識, 心法, 以及對某幾種類型的股票投資會更有心得。當然, 亦會有人認為不平宜,要細心考慮。其實, 從五月到現在的教學內容沒有大改,但所提及我個人持重倉的股票發展皆符合預期, 相信早期參予而又細心學習的學員必定有所得益。行動力也是人的最大的敵人,所以有時別要因小失大。

如對 video 教學有興趣, 可以看此, 然後 email 到 hkgconsumer@gmail.com 跟我聯絡. 之前參加的學員也差不多學完整個單元了。 

本網頁純屬網誌,一切言論純粹是個人意見。本人亦無法保證網誌內容的真確性和完整性。無論在任何情況下,不應被視為投資建議,也不應被成要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦。 讀者一切的投資決定以及該投資決定引致的收益或損失,概與本人無關。

本人或持有本網誌所提及的資產的長倉及短倉及衍生工具, 並會在亳無預料下買入及賣出。本人對持有的資產內容偏頗,讀者應運用自己的獨立思考能力理解內容。


筆者不是證監會持牌人士,不會提供亦不是提供任何投資意見。

2017年11月9日星期四

領展2017中期業績 + 買得快好世界

官方全文在此:
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/20171108-%20Interim%20Results%20Announcement%20for%20the%20Six%20Months%20ended%2030%20September%202017%20(c).pdf

一些觀察到的亮點:
  • 收益總額: +7.4% YOY
  • 中期分派: $1.125 +8.7% YOY
  • 物業估值: +9.1% 半年
  • 基金單位淨值: +7.4% 半年 至 $67.11
短評: 收益總額及中期分派增幅正常, 不太突出, 但物業估值及基金單位淨值半年的增幅十分驚人, 估計是租金收入增加 (不錯的加租率), 以及中國物業估值大幅增加所致.
  • 整體租用率: 96.3%
  • 續租租金調整率: +26.8% 
  • 平均尺租: $59
  • 基金單位淨值: +7.4% 半年 至 $67.11
  • 車位 69,000 個, 佔總資產估值 19%
  • 每個車位平均收入: +11.7% YOY
短評: 續租租金調整率為 26.8%. 通常是三年租約, 有數得計, 租金年增幅竟達 8% 以上, 我之前的估值只用 +3% 實在太保守. 車位收入每年都以大約一成的增幅增加中.

AE 項目:
  • 近 6 個月完成的支出: 5 億 1 千 700萬
  • 近 6 個月完成 6 個項目
  • 預計 AE 回報率由 17.6% - 37.7% 不等.
  • 有多過 39 個項目計劃會更新
  • 進行中的項目會多花 10 億
短評: 部份 AE 項目的回報比之前的預測有所增加, 即表示新簽到的租約租金比項目進行前預計更高, 有助提升回報. 也值得留意有 39 個項目回更新, 未來增長也有動力.

收購 / 出售 / 發展:
  • 廣州西城都薈有 50% 的商戶進入加租周期, 會增加租金回報;
  • 彌敦道 700 號大樓部分會於 12月有商戶開鋪, 商場則於2018年中開業
  • 過去六個月沒有出售資產, 但市場傳出會出售 17 個商場
  • 海濱匯將於 2019 年初完成興建
短評: 以上四點均有助提升領展的未來估值. 其中 1,2,4 可以可持續地貢獻收入, 3 得到的資金則可以用於回購, 發展, 收購, 減債, 改善等等.

融資:
  • 定息浮息比: 58.9% VS 41.1%
  • 總負債: 338 億, 半年增加 20%
  • 負債比率: 17.4%
短評: 加息仍會對領展有負面影響, 另外負債增加了不小, 也有減債的需要.

總評: 業績很好, 超出我預期, 幾星期後的估值報告出爐後, 我會重新從下一年估值. 租金增幅, 資產淨值大增以及內地物業的估值增加,  都是亮點.

昨天太在意閱文及其他事情, 竟忙了領展業績. 近收市時, 用 5 分鐘讀完業績重點, 市價盤掃入 823 股票, 結果今早已大升. 所以說, decision making 也很重要.

其中一位同學早前到廣州西城都薈影的相片:



















不是馬後炮, 部份東昇班內 discussion (8/11):




















本網頁純屬網誌,一切言論純粹是個人意見。本人亦無法保證網誌內容的真確性和完整性。無論在任何情況下,不應被視為投資建議,也不應被成要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦。 讀者一切的投資決定以及該投資決定引致的收益或損失,概與本人無關。

本人或持有本網誌所提及的資產的長倉及短倉及衍生工具, 並會在亳無預料下買入及賣出。本人對持有的資產內容偏頗,讀者應運用自己的獨立思考能力理解內容。


筆者不是證監會持牌人士,不會提供亦不是提供任何投資意見。

2017年11月1日星期三

東昇班 11 小時影片

應海外粉絲要求,東昇班 8 小時內容及期權研習 3 小時內容已陸續錄製,有興趣的朋友請留言,有專人會聯絡你。

特點包括:
- 11 小時港股、美股及期權學術資訊;
- 1080 全高清立體聲錄製,可於電視播放;
- 影片有效期為 9 個月;
- 跟實體班內容一致;
- 附上講義及功課;
- 任何地方都可學習;
- 9 個月WhatsApp 討論群組。

Syllabus:
https://hkconsumer.blogspot.hk/2017/04/blog-post_6.html?m=1

Comments:
https://hkconsumer.blogspot.hk/2017/06/blog-post.html?m=1

*fee applied.


免責聲明

本網頁純屬網誌,一切言論純粹是個人意見。本人亦無法保證網誌內容的真確性和完整性。無論在任何情況下,不應被視為投資建議,也不應被成要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦。 讀者一切的投資決定以及該投資決定引致的收益或損失,概與本人無關。

筆者不是證監會持牌人士,不能提供任何投資意見。

Follow by Email

I Love Travel

除左投資,我其實好鍾意去旅行,去過的地方:
北京 天津 武漢 廣州 珠海 台北 高雄 墾丁 曼谷 蘇梅 清邁 新加玻 民丹島 首爾 春川 內藏山 井邑 東京 大板 京都 奈良 神戶白濱 富士河口湖 名古屋 犬山 白川鄉 長島 鈴鹿 千葉 佐倉 那霸 明護 倫敦 劍橋 溫莎 巴夫 溫特米爾 列斯 愛丁堡 巴黎 里昂 梵爾賽 茵特拉肯 少女峰 洛森 羅馬 比薩 佛羅倫斯 米蘭 威尼斯 梵蒂崗 烏德勒支 阿姆斯特丹 鹿特丹 尼斯 沙巴 神山

關於我

我的相片
東昇 是土生土長的香港 80 後,和很多香港人一樣,沒有家底,畢業後所有事都是靠自己的。19 歲開始投資股票,27歲獨力上車,現在向財務自由第一個milestone努力中。 希望在此分享投資心得及經驗。 我這個實在的上車故事,總可以給人們一些不離地又沒有嘩眾的分享吧? 歡迎留言/電郵,一定解答。 Contact: hkgconsumer@gmail.com