2017年11月29日星期三

領展出售商場分析及估值更新

昨晚 (28/11/2017) 領展公佈了出售 17 個商場的細節,

買方為基匯資本為首的集團, 總作價 230 億港元

17 個物業為:
長亨商場                      現崇山商場
H.A.N.D.S (安定及友愛)        葵芳廣場
啟業商場                      葵盛東商場
錦泰商場                      麗閣商場
李鄭屋商場                    利安商場
石籬商場                      順天商場
大窩口商場                    青衣商場
慈正商場                      雍盛商場 
這 17 個物業在 2017 年 9 月時的估值約為 152 億。因些, 這單買賣會有 51% 的溢價, 或賺約 76 億。此數未計交易費用, 估計大約是兩億元。

交易預計在 2018 年 2 月 28 日成交.

這單 DEAL 發生什麼?

首先, 我們了解一下賣出的是什麼場. 下圖左手邊是2016年時的估值排名.












套入我 8 月時做的 CUMULATIVE 估值圖, 賣出的場大約在 (非常大約):



再看看這些場 5 年來的估值:


2012 年才 50 億的場今天可以以 230 億賣出, 不到你寫個服字.

從學會拍擋 E 小姐的 DATABASE 內抽出資料來看, 出售這些場將會未來為領展的帶來 6 億元的租金收入損失.

而這些數字. 每股來看是什麼:
  • 230 億 = 每股 10 元
  • 10元當中有 6.5 元是商場的價值, 3.5元是交易利潤
  • 3.5元的利潤可以增加領展的每股資淨值 3元多 (扣除交易成本)
  • 6 億租金損失等於每股派息 $0.25-$0.27 (為什麼不是0.27元 啊?因為管小17個場又慳回燈油火蠟 $0.02左右,不想詳細解釋了)
  • 6 億租金在 152 億估值是 4.0% YIELD;
  • 6 億租金在 230 億估值是 2.6% YIELD;
  • 只要把賣回來的錢投資在 3.0% 以上回報的項目就有利可圖了.
但領展有個優良傳統的, 就是每次每單位分派都要增加的 (DPU).如果DEAL 在 2018年 3月完, 2018年 7月公佈中期業績前, 要完成一單重大收購, 或要大量回購及註銷股票來維持 DPU GROWTH 的傳統.

非常粗略估計, 領展要用一百多億回購才能維持分派.

因此, 我預計這 DEAL 套回來的錢會:
  • 半份拿來做回購;
  • 小半份拿來減債, 加息周期嘛;
  • 小半份年來收購, 可能是大陸項目.
今天, 再加上用了早前中期業績報告的數據, 我重新為領展做估值. 估計 2018 年3 月 31日的估值為 $74 元, 較現價有 5% 折讓吧.

個人投資

除去道德考慮, 有鑑於其管理層極為進取, 我今天將所有的置富(0778)股票轉買了領展.

本網頁純屬網誌,一切言論純粹是個人意見。本人亦無法保證網誌內容的真確性和完整性。無論在任何情況下,不應被視為投資建議,也不應被成要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦。 讀者一切的投資決定以及該投資決定引致的收益或損失,概與本人無關。

本人或持有本網誌所提及的資產的長倉及短倉及衍生工具, 並會在亳無預料下買入及賣出。本人對持有的資產內容偏頗,讀者應運用自己的獨立思考能力理解內容。


筆者不是證監會持牌人士,不會提供亦不是提供任何投資意見。

28 則留言:

  1. 每點分析得很精細
    不止每股收益,商場價值,連如燈火開支,收息成本都有提及。。。100%
    果然是領匯強人

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    1. 你過獎了,reits 投資我還要跟你多多學習。

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  2. 除去道德考慮,這點真的不容易啊

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    1. 正正式式按市場法則做生意, 光明正大, 有什麼問題??

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  3. 今日聽唔到東昇兄分享真的可惜。

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  4. 今日都增持了,個人粗略估算現價對資產淨值仍有很大折讓
    股價可謂高處未算高 ~~
    778 823 都非常值得持有

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  5. 東㫒真係好勤力, 咁快就有估值計算,感謝呀!

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  6. 強勁分析力, 讚!

    借啲數字來用可以嗎? Credit返您~~

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  7. 睇到尾段,見你寫住「除去道德考慮」買領展,感覺到你是揜住良心嚟賺錢,sosad

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    1. 小小. 這裡有點矛盾, 我預左俾人鬧.

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  8. 來年會有新的商場會加入收租組合。所以回購應該不用那麼多??小小疑慮。。

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  9. 唉!我68.5沽左領展ㄧ半貨,好唔好買番呢?

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    1. 只可以比一個意見,價位有3.5-4厘派息率都可考慮

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    2. 要思考(1)為何要賣出? (2) 為何現在想買入?

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  10. 778,5.5%息沽了很心痛,7成823,3成778你覺得如何?

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  11. 每年入一手領展得唔得(要儲錢)

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