2017年1月31日星期二

778 置富 REIT 業績短評

置富產業信託早前公佈了 2016 年業績,由於自己持有 823 領展及 778 置富,置富的數據值得參考。823 領展要留待年中才公佈業績。

置富 2016 的主要表現:

總收入: 1975.4M (+5.0%) Year-to-year (YoY, 按年增幅)
可分派收入:935.2M (+5.7% YoY)
每股資產淨值: HKD: $12.90 (+1.1% YoY)
估值:36368M (+1.3% YoY)
出租率: 96.7% (下降 2.1%)*
每股分派:HKD: $0.4923 (+5% YoY)
零售的資本還原率:4.7% (自2011年來不變)
商場租金收入: 1437.9M (+5.5% YoY)
其他收入(包括停車場收入):195.2M (+4.9% YoY)
淨停車場收入增幅:+8.8% YoY
扣除成本的物業淨收入: 1409.8M (+6.5% YoY)
借貸有效利率為: 2.4%
2017 租約期滿的商鋪: 43.8%
必須品商戶: 佔 60%

* 因期內的和富薈有改善工程,令出租率下跌。

我的觀察:

  • 在全港銷貨總額下跌 8.7% 的時候,總收入仍有 5.0% 增幅,令人滿意;
  • 受惠加強了的成本控制,可分派收入有 5.7% 增幅。成本對收入比率下降了 1.1%,至 26.4%;
  • 受有改善工程影響,加上頭 5 位的大場有 4 間的出租率有下跌,令估值後的總淨值只有 1.3% 增長;
  • 因期內發行了新股 1200 多萬,有攤薄效應,故此每股的資產淨值只有 1.1% 增長;
  • 值得留意是出租率會否再下降;
  • 雖然下半年分派輕微減少了(以往也有),但2016年總分派仍增加了 5%,十分不錯;
  • 停車場收入仍然強勁,增加 8.8%;
  • 借貸有效利率維持在 2.4%低水平,唯要留意加息的影響;
  • 有一亮點是來年 2017 年有 43.8% 的鋪要續約,以之前平均續約增幅為 14%,2017 的期望租金收入增幅不容輕視;
  • 過往置富的改善工程能夠為商場帶來大量的價值,據我跟我讀者用跟 823 一樣的方法分析,和富薈現2015年呎租只在 $16 元,裝修完新造的租約隨時可加租至 $40元,收益大增會在 2017 以後反映,現價並未反映;
  • 另一亮點是置富計劃改良旗下第二大的置富嘉湖,嘉湖是置富旗下最大的商場,2015 年呎租只在 $30 元;提升之後,相信可以跟第一城,馬鞍山廣場的呎租看齊,至$50 元,租金的潛在升幅有 60%;我在 823 領展的數據顯示天水圍天澤商場平均呎租為 $70 元,嘉湖的 $30 元呎租實在是極度偏低
  • 股價 9 元計,過往息率有 5.5%,十分吸引;
  • 股價 9 元計,P/B 則為 0.7,也十分吸引,比領展低得多;
  • 我個人維持持有 778,如股價下跌,派息率上升,更會考慮增持。
  • 置富 9 Feb 除淨,1 Mar 派息。
以下 extracted from 置富 presentation slides to investors:





source of references: 
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20170126171811511691100_tc.pdf

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2017年1月26日星期四

五十萬實戰倉 (一月結)

大家好!我昨晚在我的 facebook 專頁用 LIVE PODCAST 完全公開了這個實戰倉的運作,大家有興趣可以按以下画面回看:


如想加入下一次的現場直播,就要 LIKE  我的 facebook page。到時到候就有提示。
今晚,我想用文字更新 一下這個實戰倉的情況。

個股表現如下:

公司
號碼
平均買入價
現價
變幅
利潤 / 虧損
匯豐銀行
00005
60.8
66.7
9.7%
+$4,720
領展
00823
48.8
53.0
8.6%
+$10,475
恆生銀行
00011
146.4
157.7
7.6%
+$3,330
建設銀行
00939
5.6
5.84
4.3%
+$480
港交所
00388
192.2
187.8
-2.3%
-$880
Tesla
TSLA
234.9
254.94
8.8%
+$7,214
Facebook
FB
106.5
132.48
22.3%
+$8,065
Jetblue
JBLU
25.99
22.35
-13.7%
-$2,744
Google
GOOGL
790
857.18
8.5%
+$3,124
Apple
AAPL
92
122.2
32.8%
+$5,176
Disney
DIS
96.85
108.29
11.78%
+$3,560
3M
MMM
181
176.89
-2.3%
-$480
Total:
**+$36,000

*港股價格為 1  26 收市價美股價格為 126 開市價 
**另有之前的中銀 IBOND /AAPL / AAL / 國泰航空 / 港交所  / 短炒平保等,不在此重覆
*** 1 月內此倉沒有買賣。

開倉至今已公佈及收取的股息:

公司
號碼
派息日
收息
派息累計變動***
中銀香港
02388
05-Oct-15
$1,060
0%
恆生銀行
00011
10-Nov-15
$300
0%
Apple Inc.
AAPL
12-Nov-15
$202
0%
Amer. Air
AAL
19-Nov-15
$116
0%
匯豐銀行
00005
03-Dec-15
$620
0%
領展
00823
04-Dec-15
$990
+12%
恆生銀行
00011
29-Mar-16
$1,620
+135%*
匯豐銀行
00005
20-Apr-16
$1,302
+9%
太古A
00019
06-May-16
$1,390
-1%
恆生銀行
00011
07-Jun-16
$330
0%
中銀香港
02388
24-Jun-16
$1,358
+25%
匯豐銀行
00005
06-Jul-16
$620
0%
領展
00823
07-Jul-16
$1,072
+15%
建行
00939
22-Jul-16
$2,080
-10%**
Apple Inc.
AAPL
11-Aug-16
$68
10%
3M
MMM
12-Sep-16
$91
8%
恆生銀行
00011
13-Sep-16
$330
0%
港交所
00388
23-Sep-16
$442
3%
匯豐銀行
00005
28-Sep-16
$590
0%
中銀香港
02388
05-Oct-16
$2510
+130%*
恆生銀行
00011
08-Nov-16
$330
0%
Apple Inc.
AAPL
12-Nov-16
$68
+10%
領展
00823
02-Dec-16
$2,794
+26%
匯豐銀行
00005
06-Dec-16
$620
0%
3M
MMM
12-Dec-16
$242
+8%
Disney
DIS
11-Jan-17
$170
+2%

*特別股息。
**建行派息已考慮人民幣匯率變化
***以買入時前一年作比較計算。
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已公佈及收取的股息:   $20,906 (4.2 ) / 已扣手續費 
預計 2017 全年收取股息:      $14,470 (2.9 )

計及手續費、佣金及 ($5,280, ~1%),累計股息後組合由 $500,000 變成 $551,763由開倉計升了 10.4%當中持有現金 $3,810 左右賬面盈利為 $36,000; 

組合同期恆指升了 7.9%; 道指升了 20.3%;
組合暫時是跑嬴港股,跑輸美國大市。今個月回報變好的原因是組合重倉的 TESLA 表現很好,一個月升了20%。之前賣出國泰航空的虧損,則會永久影響組合回報。

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本月觀察重點:

    16個月回報終於正常化 10.4 %, 與期望的目標一致 (期望的目標是兩年有 15.6% 基於樂觀估計我持有的企業股份每年盈利有10% 增長);
   重倉的領展跟 TESLA 佔總倉 40%,他們的表現良好直接拎本倉的回報率增加;
    技術分析方面:恆指於1228日下試 250 天平均線然後反彈,組合內的港股亦各自下試 250 天平均線,然後都企穩了。
    12隻股票內有 9 隻股票獲得賬面升幅;
    進入了美股的業績公佈期。業績前倉內美股皆造好,未知有何暗示;分析員的盈利預測則顯示很多倉內美國企業盈利會有按年進步。當中 FACEBOOK 的盈利會增加一倍。
     觀察了一年只有 DISNEY, Apple INC, 3M, 領展,中銀香港及港交所是有實質能力增加派息的。大多數公司只能持平。建行更減了一成派息;
    12月收到領展、匯控及3M的派息; 1 月收到 DISNEY 小量派息。 3M 業績持平,但因為大量的回購股票令每股盈利增加了 13.3%.  派息可以加 8%。另外,強美元正在影響 3M 的美元收入,經外匯兌換後盈利有 1 - 2% 影響。
    領展受制於加息風險股價最多跌至近$48 49 元水平雖然短期股價會受價,但中期業績不錯,而且我個人將領展估,有潛在的上升空間,故此在另一個倉不斷買入。今天置富  (0778.HK)公佈業績,年加租率仍有 4%。這與我保守估計的領展估價差不多。
     恆指試了250天線後做好,可以肯定是牛一時期,買齊貨就按兵不動了(或小動)。而且恆指市盈率仍低,我會接近滿倉。
    其他投資買入部署請看這裡。買入的股會作新倉計算,有空時再分享。
    另外不在這倉亦買入了 置富,領展,TESLA,比亞迪 (1211.HK) 作長線儲蓄之用。
    另外本月用期指作小買賣,有小量虧損。

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免責聲明

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筆者不是證監會持牌人士,不能提供任何投資意見。

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