2018年5月28日星期一

領展回購, 股本變動以及對分派的影響

領展回購, 股本變動以及對分派的影響

大家或許都記得領展在 2017 - 2018 年度曾出售 17 個物業的組合, 套現近 230 億元。如之前的文章所述,領展定必利用部分交易所得的資產,用作回購及註銷股票,以減低股本,從而提升每單位分派 (Distribution per unit, DPU)。

此外,領展一直對股東有一個不明文的優良傳統,就是 DPU 要有持續的增長。下圖反映領展直上市以來一直的 DPU 數據:


出售 17 個物業的組合於 2017 年 11月28日訂立協議,並於 2018 年 2 月28 日正式成交。而買方須於以下日期交付總數 230 億元給領展作為代價:

- 17年 11 月 28日訂立協議前: 8.5 億元;
- 17年 11 月 28日訂立協議後 5 個營業日內: 14.5 億元;
- 18年 2 月28 日: 餘額.

在這樣的安排下,領展在 2017-2018 財政年度可以得到 230 億的正數投資活動現金流,而 17 個物業則如前文所計算損失一個月的租金,約 5,000 萬元 (按: 一年 6 億元)。

故此,領展加上之前自身的流動資產 (按: 2017 年 3 月31日,12億 6500 萬元) ,領展一直在市場上進行前述的回購及註銷股票步驟。據披露資料所得,我將 2017-2018年度的回購資料整理如下:


總代價約用了 43億多元。由此已相信領展年內已有舉債去進行回購。

用了 43億多元,註銷了 64,500,000 多股,假設沒有其他大的股本變動,那麼總股本變動的程度會是多小? 略算如下:
  • 2017 年 3月31 日總股數: 2,213,002,276
  • 2018 年 3月31 日估計總股數: 2,148,497,776
  • 股數減小百份比: 2.915%
  • 分派可增加百份比: 3.1%

而賣出  17 個物業的組合則會令收入減小:
  • 一個月: 0.75%;
  • 一年: 9%.

如是者,2017年進行的輕型回購計劃也能為分派增加 2.25%左右。

而中期匯報時已按年增加了分派 8.77%. 相信全年業績回報時會有 8-11% 按年增長, 達到每單位 $1.26 - $1.29。這粗略估計的數與我從整個財報表的詳盡分析的分派不謀而合。

有一點要注意是,因損失17 個物業的組合會帶來了 9% 的可分派收入損失。而假設按今天市價 $70 元來做回購,交易後剩下的 187 億元可以回購 2.67 億股,可增加每股分派 14%! 原因是因為當年的交易有豐厚的利潤,以及在過去一年領展的股價受美國加息影響而不振,所以領展的回購價十分超值。

總括而言,要抵消分派損失,維持再下一年持續的 DPU 增長傅統,來年領展要麼繼續多做重型回購計劃,要麼找到收購 / 發展目標。總括整個物業出售加股本變動計劃在不同的客觀因素下極為有利, 再一次為投資者創造了價值及利益。

領展出售商場分析及估值更新 


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筆者不是證監會持牌人士,不會提供亦不是提供任何投資意見。

21 則留言:

  1. the yield is now too low at slightly >3% . Even assuming using all remaining sales proceed for repurchase and increase yield by 14%, the yield is still unattractive.

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    1. We invest 823 not for the yield. 中文:醉翁之意不在酒。

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    2. 此留言已被作者移除。

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    3. yes and no, the yield is a mean to gauge the attractiveness of the share price.

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    4. so does the retail rental market of hk, which offers a <3% cap rate for quite a while.

      like it or not, unattractive cap rate is a norm for hk property market. For yield seeker, suck asset is not the best choice indeed.

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    5. RC 兄, no offence, 如果引用傅統息率分束此股好客易 miss 左好多機會. 所以我們團隊才費盡心力去詳細分析此股價值.

      823 $40 時, 息率也試過 <4%. 如果我們想要高息, 就不是投資此股了。

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    6. Why did you say no offence? Just a Healthy discussion. Don't feel current price is attractive. But of course you have excellent track records so you may turn out to be correct.

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    7. I dont feel the current price is very attractive, too.

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  2. RC it really depends on your perspective.
    if you want yield, 823 is probably not your option
    the author's focus is more on value investing of 823 (and yield as an additional "bonus").

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    1. Yes I always told my student the yield for my dessert only. The dessert is good enough but the main course is very delicious.

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  3. 真係麻煩東昇計曬D升升跌跌,% of % 計計下真係頭都暈,關於買領展是否吸引,如果係計息率,梗係唔吸引,但係我哋買領展系買佢個管理層,優質管理同執行能力,好野從來唔會平,領展的低息率即是股票不斷上升,只要派息也不斷年年增加,我哩佢息率有幾低呀,正所謂關人鬼事

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    1. link 哥今年估幾多nav / dpu

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    2. 謝止凡兄,我只是懶惰而矣😄😄

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    3. 東昇我唔識估呀,不過可以肯定一點是,龍哥唔會令我地失望,這就是買對管理層的重要性了😄😄

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    4. 感謝LINK哥同東昇兄既分析,在下又唔使做咁多功課了

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  4. 感謝東昇哥分享!
    有人說:領展的魅力就係一直加租唔會加到盡,儲住部份租金升幅,所以租金長升長有。係增長股+收息股的混合體。

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    1. Believe it or not, according to our study, the rent of Links' mall is not too high compared other comparable malls in Hong Kong. Of course, it is really a bad news to citizen, especially for the majority of citizen who are the foundation of the society.

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  5. 估中DPU; 估唔中NAV. 點解? 因為NAV 太好。

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