80後東昇之投資生活: 領展要供股了

領展要供股了

突如其來的停牌

上星期五 (10/2/23) 領展突然停牌。

就以往的經驗來說，領展停牌多數是有重大的收購、或重大的財務決定。收市後，果然不出所料，領展宣布供股這個上市以來的巨大的財務決定。雖然是我是估中了財務決定，但也有點意想不到，竟然是供股。

沒有寫blog 已三年多了。我的電話在領展公布供股之後，收到眾多的 private messages。大多數是問領展供股是什麼行動，我要不要供股，領展供股是什麼行動？有何暗示？

由於收到的信息量太多了，我也不想逐個回覆，所以決定破例重新在這裏寫一篇文章，略略講述領展的供股情況。這樣我可以偷懶地一次過回覆了我想回復的所有人，以及跟久違了的讀者聯繫。

新的讀者也可能不知道，小弟在三年多前可以算是業餘blogger 中的領展 / 及Tesla 專家，透過深入的研究及團隊的努力，往往能夠分析出一些獨得的見解。

由於我們想這篇文章得到更多普羅大眾的閱讀，所以會由淺入深，首先想講一講什麼是供股。我們也想有玩味性質，最近人工智能的應用十分火熱，所以這次也利用 chatgpt 來協助寫出什麼是供股。人工智能寫作的效果非常之好，我們只是用了一分鐘，以下解釋供股的段落形成了，然後經過數分鐘的改動，大致上，他已是一篇流暢的文章了。

什麼是供股？

供股是上市公司用來籌集額外資金的一種籌資機制。在供股中，公司向現有股東提供以折扣價購買額外股份的權利。這使公司能夠在不向公眾發行新股和攤薄現有股東所有權的情況下籌集資金。購買新股的權利通常與股東已擁有的股份數量成比例。這意味著大股東比小股東有權購買更多新股。供股通常用於為公司發展提供資金或償還債務。

供股對投資者有利嗎？

供股對投資者而言是好事還是壞事取決於多種因素，並且因情況而異。

一方面，供股允許現有股東以折扣價購買額外股份，這可能是他們增加投資的好機會。這也可以幫助公司在不稀釋現有股東所有權的情況下籌集額外資金。

另一方面，如果公司表現不佳，供股可能被視為財務困境的跡象，並可能對股價產生負面影響。此外，如果公司擁有大量流通股，供股可能會稀釋現有股票的價值並對股東回報產生負面影響。

最終，投資者在決定是否參與之前需要仔細考慮公司的財務狀況和配股的原因。諮詢財務顧問以確定最佳行動方案也可能會有幫助。

溫故知新，領展的生意模式 (Business Model)

由於這篇文章是想普及所有讀者，所以我們決定重新介紹領展的生意模式。簡單來說，領展因為特殊地位，承接了房委會歷史上的公共屋村商場及停車場的資產，透過出租收取租金收入、扣除成本得出來的利潤，就是以房地產信託基金 REITs 的形式進行分派，轉化為股息派發給投資者。

領展的管理層在10多年前已經有遠見及進取，他們透過重整資產組合、出售商場及停車場得到的資金，以及融資借取資金，為物業進行翻新工程、收購物業、及後期的發展物業等等。翻新後物業的價值及租金可以得以大幅上升，從而增加了資產組合的估值及租金的收入，令派息得以連年增加。在估值及派息都增加之下，投資者追捧買入，令股價在 $10多元上升到歷史上最高的 $99.8元。

封筆三年，領展發生了什麼事?

三年前，香港的經濟受到前所未有的打擊，包括在社會事件及新冠肺炎雙重打擊下、和各行各業都受到重大影響，所以以商場為主的領展也深受衝擊，股價一蹶不振。

以上簡述了領展的生意模式。有一點需要注意是，他是有在過去10多年量化寬鬆低息的時期，有靠一定的借貸融資，來支持他的經營方向，例如收購其他物業，物業發展（如海濱道一號）以及利用資金重新翻新舊有商場及停車場等等。

在低息的時候，這個方法當然是有利可圖。因為融資成本很低，而每次收購搵翻新的回報率也很高，所以領展得以資產及租金收入增加。但量化寬鬆的時代已暫時結束，通脹壓力非常之高，所以在聯儲局加息之下，一眾房地產基金包括領展，所承受的打擊是雙重的。

第一，融資成本甚高，高的利息支出會直接從租金收入中蠶食，導致整體房地產信托基金可分派的租金減少，從而影響回報率。

第二，在加息的環境下，有其他的投資產品的回報率比房地產所有基金更吸引，風險更低。例如定期存款的利息達到4-5%的時候，房地產信託基金便相對地便沒有那麼吸引了。

所以領展估值即使在$80元左右，近年一直不振在50多元浮沉，再加上新冠病毒的打擊之下，零售業生意不明朗，所以亦沒有加租的誘因。

直至最近對政府對新冠病毒的處理方針，有所改變，所以零售有復甦的跡象，領展的股價才會升了最近的65 元。

為什麼有供股的決定?

我個人認為，領展的管理層是極度有遠見及執行力的，當對未來的息口走勢未清楚的時候，融資成本持續高企亦應有相應對策。供股這一部署就是像一間公司暫不支付利息的情況下得到一大堆的資金的方法。而且供股不會增加負債比率。要知道當房地產信托基金的負債比率增加到某個比率時，如30%左右，信貸評級機構是有機會對其展望作出調整。這樣會影響其融資能力，從而影響其他退休金對他的投資分佈。所以在資金緊拙的情況下，供股是一個有效方法。

如果硬要說供股的成本的話，以這房地產信托基金為例，控股之後股本有所增加，公司要維持相同的派息，公司變相地要獲取更加多的收入，這就是供股的利息成本。所以作為投資者，應該留意領展在獲得供股資本的使用，究竟是減去債項，投資而增加收入等，值得留意及監察。

領展最近財務資料 (粗疏假設)

根據中期報告，截至 2022年9月30日，領展的資產總值大概為2387 億元。扣除負債679億元及小數權益，基金持有人應佔資產為 1701億，相當於每股81 元。

收益則為半年60億，為方便計，已將以下數字年度化，將其乘二。年收入假設120 億，假設各項物業支出成本為30 億，財務利息為 12億，稅項 13 億，純收入仍有65億。相對於資產，至少仍可提供3.8% 回報。如果相對股價 65 元，回報則有4.7%，與周息率4.8% 相若。

跟據公告，823 供股集資188 億元，大膽假設100 億用來減債，負債會下降到579 億元。負債比率可以由28% 下降至24%，可以減低浮息及高息負債，相信可節省3-4% 利息。淨下的88 億，如果進行故有技倆、如翻新、收購、發展，如果回報大過5%，供股這財技可謂既不會增加負債比率，又可以增加回報。

供股折讓對現在股價的影響

由於今次供股涉及折讓價 $44.2 元，較每股資產淨值及現價均有大幅度的折讓，因此股價短期勢必下挫。用粗略的方法，去可以量化出對股價的影響。應留意其供股比例 5:1，簡單來計，就是以上星期五的停牌前的價格 $62.8乘以 5 再加 $44.2，再除以6，這樣便可以粗略計算出受供股影響的理論價格，大約是港幣 $60元。這個假算是投資者支持供股，考慮理論供股的數字上影響，而得出的粗略估算。 (不構成任何預測及建議)

預期短期股價走勢

由於以上的理論價格 $60元較現價還有下跌空間，所以預計股價會短期內會下跌，而且有很多股民對供股認識不清楚，甚至乎對管理層信心動搖，以及輿論的負面評論，所以公布一定會對股價短期內一定影響，相信不少投資者也會賣出領展股票，以避開供股。 (不構成任何預測及建議)

要不要供股？

供股與否是一個十分嚴肅的私人投資考量。根據我的分析我可以作出以下兩個情境分析：

進行供股，你需要提供一筆額外的資金以獲取領展/有折讓的股份，現在領展的分派大概在4.8%。如果你個人投資有比4.8% 更加好的回報（還有風險考慮），可能供股對你並不吸引，所以你應該不會為供股拿出額外的資金。而你所持有的固有領展股票雖然會在供股後看似有所攤薄，但如果供股能夠如上述令公司增加相應收入，你將來的股息回報，即使你沒有供股，是不會有太大的影響。你還可以考慮賣出供股權獲取少量利潤。 (不構成任何預測及建議)

第二種情況是一心想供股，那就要重新運用調動資金去增加控股。如上述所說，如果供股可以減去負債，降低負債比率，然後剩下的資金作一些更高回報、更長遠的投資，公司收入會有所增加，從而令資產估值增加及派息增加，這樣都會有利於日後股價的發展。如果是這個情況，我相信供股是有利的。但供股的正面效果一定是很長時間才會浮現出來。 (不構成任何預測及建議)

我個人安排

我個人的投資會因為這次供股，把我最近的資金調動完全打亂了。我現在也有為數不少的領展股票，所以供股的話我也要為供股的資金做一份準備。但一如以往我對領展的信心，所以我今次也能夠看到機會，例如股票長線的內在價值增加、股價的短期波幅的投機機會、及長線的買入機會。 (不構成任何預測及建議)